Preços Constantes vs. Preços Correntes

Na avaliação imobiliária, a utilização de técnicas de Discounted Cash Flow (DCF) pelo perito avaliador de imóveis certificado é recorrente para determinar o valor atual de um imóvel, projetando os fluxos de caixa futuros. No entanto, existe uma discussão comum sobre qual abordagem utilizar ao projetar esses fluxos de caixa: preços constantes, mantidos no nível do ano inicial, ou preços correntes, ajustados pela inflação. Esta escolha afeta diretamente os resultados do DCF, e cada uma das abordagens apresenta vantagens e desvantagens.

 

Os preços constantes têm como principal benefício a simplicidade na análise, eliminando a necessidade de ajustar preços e custos ano a ano pela inflação. Esta abordagem facilita o processo de cálculo, tornando-o mais direto e menos sujeito a complexidades. Além disso, os preços constantes mantêm o mesmo poder de compra ao longo do tempo, o que ajuda na análise comparativa entre valores futuros e o presente. Por não serem ajustados anualmente, os preços constantes oferecem também uma maior estabilidade na projeção, evitando flutuações que possam ser resultado de previsões incertas da inflação, algo especialmente vantajoso em períodos de maior volatilidade económica. Contudo, a utilização de preços constantes apresenta desvantagens, como o facto de ignorar a inflação, o que pode resultar em projeções que não refletem o impacto real dos preços de mercado, particularmente em contextos de inflação elevada. Além disso, se a inflação for significativa, a projeção pode subvalorizar os ativos, uma vez que os custos e receitas não espelham a realidade inflacionada.

 

Por outro lado, a utilização de preços correntes ajustados pela inflação tem a vantagem de oferecer uma visão mais realista das condições de mercado, uma vez que os fluxos de caixa projetados refletem o poder de compra efetivo ao longo do tempo. Em contextos de inflação constante ou crescente, esta abordagem permite uma projeção mais alinhada com as condições económicas futuras esperadas. Com a inflação incorporada, é possível evidenciar o crescimento potencial do valor do imóvel, o que é útil em mercados onde a valorização é relevante. No entanto, esta abordagem também tem suas desvantagens. O cálculo com preços correntes é mais complexo, pois exige a definição de uma taxa de inflação futura, o que aumenta a incerteza e a complexidade da análise. Além disso, a projeção torna-se sensível a estimativas inflacionárias, o que pode levar a erros se as expectativas económicas não se concretizarem. Incorporar a inflação implica ainda ajustar o custo de capital para que também reflita este fator, aumentando a necessidade de uma modelagem mais robusta.

 

Dado este contexto, a utilização de preços constantes revela-se uma escolha preferencial, especialmente pelo controlo que permite sobre variáveis externas. Ao manter a projeção num nível constante, sem a inclusão direta da inflação, a análise torna-se mais estável e previsível, concentrando-se em variáveis intrínsecas ao imóvel e evitando incertezas económicas externas. Esta abordagem, além de simplificar os cálculos, evita que flutuações inflacionárias difíceis de prever distorçam o valor intrínseco do imóvel. Assim, ao optar por preços constantes, conseguimos uma base de análise mais clara e direta, valorizando a simplicidade e a consistência na avaliação imobiliária.