Propriedades de investimento


As propriedades de investimento desempenham um papel crucial nas contas a apresentar pelas empresas nos seus relatórios financeiros em preparação. Convém avaliar com rigor estas propriedades, considerando os efeitos significativos que têm nos resultados apresentados.

É um facto que existe uma tendência para não se atualizar devidamente os valores dos imóveis, independentemente da classe contabilística onde estão inseridos. No caso das propriedades de investimento, esta prática é particularmente grave, pois pode distorcer o resultado do exercício.


João Fonseca | Perito avaliador de imóveis


Recordemos que alguns tipos de imóveis tiveram valorizações no ano transato. No caso das propriedades de investimento, os ganhos pelo justo valor, quando não revertem perdas anteriores, afetam diretamente os resultados do exercício. Este facto pode ser uma mais-valia para empresas em dificuldades, ainda que não oculte resultados operacionais negativos, quando existentes.

A Norma Contabilística e de Relato Financeiro 11 (NCRF 11), que regula estas matérias, baseia-se na **Norma Internacional de Contabilidade IAS 40 – Propriedades de Investimento**. A norma apresenta as seguintes definições fundamentais:

- Justo valor: “É a quantia pela qual um ativo pode ser trocado ou um passivo liquidado, entre partes conhecedoras e dispostas a isso, numa transação em que não exista relacionamento entre elas.”  

- Propriedade de investimento: “É a propriedade (terreno ou um edifício — ou parte de um edifício — ou ambos) detida (pelo dono ou pelo locatário numa locação financeira) para obter rendas ou para valorização do capital ou para ambas as finalidades…”

Além disso, a norma define exemplos de propriedades de investimento:  

- Terrenos detidos para valorização de capital a longo prazo;  

- Terrenos detidos para uso futuro ainda não determinado;  

- Edifícios detidos para locação em regime operacional;  

- Edifícios desocupados, mas detidos para futura locação.

De acordo com a NCRF 11, é essencial determinar o justo valor das propriedades de investimento, tanto para efeitos de mensuração (quando se usa o modelo do justo valor) como de divulgação (quando se aplica o modelo do custo). Embora não seja obrigatório, recomenda-se que esta estimativa seja feita “por um avaliador independente que tenha uma qualificação profissional relevante e reconhecida e experiência recente na localização e categoria da propriedade a ser valorizada.”

O justo valor reflete, entre outros aspetos:  

- Rendimentos de rendas de locações correntes e futuras;  

- Exfluxos de caixa associados (ex.: pagamentos de rendas e outros custos).

Estes pressupostos devem articular-se com as diretrizes da norma:  

- Artigo 45: “O vendedor disposto a isso está motivado a vender a propriedade de investimento nos termos do mercado pelo melhor preço possível...” 
 
- Artigo 47: “A melhor evidência de justo valor é dada por preços correntes num mercado ativo de propriedades semelhantes no mesmo local e condição e sujeitas a locações e outros contratos semelhantes…”  

- Artigo 48 alínea c): “Projeções de fluxos de caixa descontados com base em estimativas fiáveis de futuros fluxos de caixa, suportadas pelos termos de qualquer locação e de outros contratos existentes (…) e usando taxas de desconto que reflitam avaliações correntes de mercado...”

Deste modo, uma propriedade de investimento deve ser avaliada segundo os seguintes critérios:

- Máxima e melhor utilização do imóvel, aproximando o justo valor ao valor de mercado;  

- Preferência pela aplicação do método comparativo de mercado;  

- Caso o método comparativo seja inviável, aplicação do método do rendimento com base em fluxos de caixa descontados.

Recomenda-se, prudencialmente, a aplicação conjunta destes dois métodos.

Por fim, é fundamental recorrer a um perito avaliador de imóveis certificado. Tanto a Ordem dos Revisores Oficiais de Contas como a Ordem dos Técnicos Oficiais de Contas recomendam que estas estimativas sejam realizadas por técnicos inscritos na CMVM (Comissão do Mercado de Valores Mobiliários). Esta prática assegura maior rigor e conformidade no relato financeiro das propriedades de investimento.

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