3 caminhos para um mesmo valor: as abordagens de avaliação imobiliária

Nas avaliações de apartamentos e moradias, o ponto de partida é estimar o valor do imóvel, e para a maioria das finalidades, como compra e venda ou partilhas, a base de valor aplicada é o Valor de Mercado, entendido como o montante mais provável pelo qual o imóvel poderá ser transacionado entre partes esclarecidas, prudentes e sem coação.

A abordagem de mercado é, por natureza, a mais intuitiva. Compara o imóvel avaliado com outros recentemente transacionados ou em oferta no mercado, ajustando diferenças de localização, tipologia, estado e áreas. Trata-se da tradução mais direta do comportamento dos compradores e vendedores. No entanto, exige prudência, a informação disponível reflete geralmente valores de oferta e não de transação, implicando uma margem de negociação, o que se designa por taxa de desconto.

A abordagem pelo rendimento é particularmente relevante quando o imóvel gera fluxos financeiros regulares, como nos casos de arrendamento. Avaliar um apartamento arrendado implica considerar não apenas o valor da renda, mas também o grau de ocupação esperado, porque nenhum ativo está permanentemente ocupado. A taxa de ocupação traduz a diferença entre o rendimento potencial e o rendimento efetivo, refletindo períodos de desocupação, manutenção ou rotação de inquilinos. Ignorá-la é sobrevalorizar o imóvel. O valor de mercado é obtido, nesta abordagem, através da capitalização direta do rendimento líquido, ajustado pela taxa de ocupação e deduzido do CAPEX necessário à manutenção ou valorização do ativo.

Contudo, o custo não é sinónimo de valor. O efeito de uma obra sobre o valor de mercado depende da perceção do comprador e, sobretudo, da capacidade dessa intervenção gerar rendimento adicional no futuro. Em avaliação, este investimento é designado CAPEX, capital expenditure, e integra-se diretamente na abordagem pelo rendimento como uma variável de transformação do fluxo de caixa. Uma reabilitação bem executada pode reduzir a taxa de desocupação, elevar as rendas e melhorar a yield, traduzindo-se num ganho económico que ultrapassa o custo físico da intervenção. O valor acrescentado decorre, portanto, não do montante gasto, mas da sua rentabilidade esperada.

Já a abordagem de custo aplica-se em situações específicas, edifícios especializados, património singular ou imóveis raramente transacionáveis, onde o mercado não fornece referências fiáveis. Parte-se do custo de reposição, deduzindo depreciações físicas e funcionais, e somando o valor do terreno. Contudo, o custo é apenas uma base técnica, não representa, por si só, o que o mercado está disposto a pagar.

Estas três abordagens não competem entre si, complementam-se. O perito avaliador de imóveis certificado escolhe e pondera a mais adequada ao tipo de imóvel e à finalidade da avaliação, de acordo com as normas internacionais, IVS e RICS. A consistência metodológica e a justificação dos pressupostos são o que distingue uma avaliação conforme as normas internacionais de um simples estudo de mercado. É este rigor que assegura que o valor estimado resiste a escrutínio técnico, jurídico e financeiro.