Como avaliar um hotel: princípios e metodologia

Avaliar um hotel é um exercício que exige compreender muito mais do que o edifício em si. Um hotel é uma unidade operacional complexa, em que o valor do imóvel depende da sua capacidade de gerar rendimento e da forma como essa operação é gerida, posicionada e sustentada no mercado.

Por essa razão, os hotéis são classificados nas normas RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) como Trade Related Properties, reguladas pela VPGA 4 do Red Book. Estas propriedades distinguem-se porque o seu valor não resulta apenas das características físicas do ativo, mas da interação entre o imóvel e a atividade económica que nele se desenvolve. Um perito avaliador de imóveis certificado aplica estas normas internacionais para garantir que o resultado reflete um juízo de valor técnico, objetivo e conforme às melhores práticas internacionais.

1. Avaliar em uso continuado

O primeiro princípio essencial é o da avaliação em uso continuado. O avaliador parte do pressuposto de que o hotel se encontra equipado, em funcionamento e disponível para um operador razoavelmente eficiente. Não se trata, portanto, de avaliar um imóvel vazio, mas de determinar o valor de mercado de uma unidade hoteleira a operar em condições normais.

Esta perspetiva implica compreender o conceito de valor de negócio em marcha (going concern), isto é, o valor que um investidor atribuiria a um ativo que já está a produzir rendimento. O foco não é o custo de construção, mas a capacidade de gerar fluxos de caixa futuros.

2. A abordagem de rendimento

A abordagem mais adequada para este tipo de ativos é a abordagem de rendimento, que reflete a lógica de qualquer investimento: o valor presente de um conjunto de rendimentos futuros. O avaliador projeta a operação como se fosse um operador hoteleiro prudente, estimando receitas, custos e margens sustentáveis, e traduz esses fluxos num valor atual.

Ao contrário da abordagem de mercado — que se baseia em transações comparáveis — a abordagem de rendimento assume especial relevância quando não existem referências diretas de mercado, como acontece frequentemente em hotéis independentes ou localizados fora dos grandes centros turísticos.

O processo segue a metodologia de fluxos de caixa descontados (Discounted Cash Flow – DCF), onde se atualizam os rendimentos futuros através de uma taxa que reflete o risco e o custo de oportunidade do capital.

3. O operador razoavelmente eficiente

Outro princípio estruturante é o do operador razoavelmente eficiente. A avaliação não deve refletir a gestão atual — que pode ser excecional ou deficiente — mas sim o desempenho que seria expectável de um operador competente, que utiliza os recursos do ativo de forma eficiente e profissional.

Este princípio garante que o valor apurado é reproduzível e não depende de circunstâncias pessoais ou temporárias. A propriedade é avaliada pelo que pode gerar, não pelo que gera num momento específico.

4. A importância do conceito de estabilização

Todo o ativo hoteleiro passa por uma fase de arranque e adaptação até atingir o seu nível de operação estabilizado. O avaliador deve reconhecer essa curva de maturidade e considerar que o valor de mercado corresponde ao cenário de estabilização — aquele em que o hotel atinge uma operação sustentável e previsível.

Ignorar esta dinâmica poderia conduzir a sobrevalorizar um ativo em fase de arranque ou a subavaliar um hotel em crescimento. A avaliação deve, por isso, ser prospetiva e não meramente descritiva.

5. O valor como resultado de um processo analítico

A avaliação de um hotel é sempre o resultado de um processo analítico estruturado, que integra:

• a definição da finalidade e da base de valor (normalmente valor de mercado);
• a caracterização do imóvel e da operação;
• a análise do mercado hoteleiro local e regional;
• a estimativa dos rendimentos e custos operacionais sustentáveis;
• e a aplicação de uma taxa de atualização ou de capitalização coerente com o risco percebido.

Cada uma destas etapas deve ser documentada e justificada, permitindo a rastreabilidade do raciocínio. Este rigor é o que distingue uma avaliação conforme as normas internacionais de uma mera estimativa empírica.

6. A independência e o enquadramento normativo

O avaliador deve atuar com total independência e transparência, cumprindo os princípios éticos definidos no RICS Red Book e nas International Valuation Standards (IVS). A avaliação é uma atividade regulada, que exige a declaração explícita de pressupostos, limitações e conflitos de interesse.

No caso dos hotéis, em que o valor pode variar significativamente em função das projeções e da perceção de risco, a clareza na comunicação dos pressupostos é essencial. O relatório deve ser suficientemente completo para que um leitor qualificado compreenda o processo e possa reproduzir o resultado com base nos mesmos dados.

7. Valor, risco e sustentabilidade

Por fim, todo o exercício de avaliação traduz a relação entre valor e risco. A rentabilidade esperada, a estabilidade da procura, a qualidade da gestão e a sustentabilidade ambiental e social são fatores que moldam a perceção de risco e, consequentemente, a taxa de retorno exigida pelo mercado.

Os princípios ESG (ambientais, sociais e de governança) assumem hoje um papel crescente, pois afetam a atratividade de um ativo e a sua resiliência a longo prazo. Um hotel energeticamente eficiente, acessível e com uma gestão responsável tende a assegurar maior estabilidade de fluxos e, por isso, maior valor.

Conclusão

Avaliar um hotel é traduzir em valor um conjunto complexo de interações entre espaço, gestão e mercado. Mais do que calcular, é interpretar — compreender como o edifício, a operação e o destino se articulam para gerar rendimento de forma sustentável.

A aplicação rigorosa da abordagem de rendimento e dos princípios das normas RICS e IVS garante que o resultado da avaliação não é uma opinião, mas um juízo fundamentado, tecnicamente consistente e internacionalmente reconhecido.

Em síntese, avaliar um hotel é avaliar a coerência do seu modelo de negócio e a viabilidade do seu futuro.