VPT vs Valor de Mercado: saiba porquê esta diferença é crucial

 

VPT vs Valor de Mercado é uma distinção fundamental que continua a gerar confusão em Portugal. Recentemente, fui chamado a Tribunal, no âmbito de um processo judicial, para testemunhar enquanto perito avaliador de imóveis certificado e explicar esta diferença. Estava em causa a apreensão de bens na perda alargada. O VPT estava a ser usado como referência, o que levava a arrestar valores significativamente superiores ao que efetivamente correspondiam ao mercado, com prejuízo claro para os arguidos.

Esta experiência demonstrou, de forma prática, que confundir VPT vs Valor de Mercado pode ter consequências jurídicas e financeiras muito sérias.

O que é o VPT?

O Valor Patrimonial Tributário (VPT) é o valor atribuído pela Administração Tributária para efeitos fiscais, nomeadamente para o cálculo do IMI, IMT e IS.

É calculado através de uma fórmula legal padronizada, prevista no Código do IMI, que considera:

• Área bruta de construção e dependente.
• Afetação do imóvel (habitação, comércio, serviços, etc.).
• Localização (coeficiente definido pela Autoridade Tributária).
• Qualidade e conforto (coeficientes de tipologia construtiva).
• Antiguidade do prédio.

O VPT é, portanto, um valor administrativo e fiscal, que visa uniformizar critérios e facilitar a tributação. Porém, não acompanha as dinâmicas do mercado imobiliário em tempo real.

A base de valor "valor de mercado"

A base de valor “valor de mercado” é definida pelas IVS – International Valuation Standards e pelo RICS Red Book como:

O montante estimado pelo qual um ativo deverá ser transacionado, na data da avaliação, entre um comprador e um vendedor informados e interessados, em condições de mercado normais e após adequada exposição.

O valor de mercado resulta da interação entre oferta e procura e depende de fatores como:

• Localização efetiva e contexto urbano.
• Estado de conservação.
• Procura atual e expectativas futuras.
• Taxas de juro e condições de financiamento.
• Comparáveis de mercado (vendas e arrendamentos recentes).

Diferente do VPT, trata-se de um valor dinâmico, que reflete a realidade do mercado em cada momento.

VPT vs Valor de Mercado: onde surge o conflito?

A confusão entre VPT vs Valor de Mercado é recorrente em situações de:

• Heranças e partilhas, onde muitas vezes se assume o VPT como valor de referência.
• Expropriações, em que se discute a justa indemnização.
• Processos judiciais de perda alargada, em que o VPT pode inflacionar significativamente os valores arrestados.
• Financiamento bancário, já que as instituições financeiras só aceitam avaliações com base no valor de mercado.
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O impacto jurídico e económico

No meu testemunho em tribunal, ficou evidente que a utilização do VPT em lugar do Valor de Mercado pode gerar decisões injustas e desajustadas.

Num processo de perda alargada, essa confusão significava que os arguidos viam os seus bens arrestados por montantes superiores ao real valor de mercado. Esta prática cria distorções e fere princípios de justiça e proporcionalidade.

Porque é essencial distinguir VPT vs Valor de Mercado

A diferença é clara e tem implicações práticas:

• Compra e venda → aplica-se o valor de mercado.
• Tributação (IMI, IMT, IS) → aplica-se o VPT.
• Avaliação independente (bancos, tribunais, fundos) → aplica-se a base de valor “valor de mercado”, conforme IVS e RICS Red Book.

Ignorar esta distinção compromete a confiança no sistema imobiliário e pode prejudicar tanto investidores como cidadãos comuns.

Referências normativas e externas

• IVS 2024 – International Valuation Standards
• RICS Red Book Global Standards
• Código do IMI – Portal das Finanças
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Conclusão

O VPT não é Valor de Mercado. Enquanto o primeiro é um instrumento fiscal, o segundo representa o valor real de transação no mercado.

A minha experiência em tribunal demonstrou que esta diferença não é meramente académica, mas sim determinante para assegurar justiça, proporcionalidade e transparência.

Confundir VPT com valor de mercado pode conduzir a erros graves, desde a tributação até ao arresto de bens. Por isso, é fundamental que juízes, advogados, avaliadores e cidadãos compreendam claramente a distinção.