O IVA reduzido em obras de reabilitação urbana: quem tem direito, ARU vs ORU e como pedir

A reabilitação urbana ganhou centralidade nas políticas públicas e no investimento privado. Para incentivar proprietários e promotores a recuperar edifícios, existe a possibilidade de aplicar a taxa reduzida de IVA (6%) a certas obras. Nem todas as intervenções se qualificam, porém, pelo que este guia explica de forma prática quem tem direito, o que é ARU e ORU, e como pedir.

Enquadramento legal em síntese

A taxa reduzida resulta da Lista I do Código do IVA (verbas 2.23 e 2.27). Em termos simples, o 6% aplica-se a empreitadas de reabilitação em imóveis:

• localizados em Área de Reabilitação Urbana (ARU) devidamente delimitada pelo município; ou
• classificados (monumento nacional, interesse público/municipal) ou na respetiva zona de proteção;
• e desde que a natureza da obra seja de reabilitação (não construção nova/ampliação).

ARU vs ORU: o que muda para o proprietário?

ARU (Área de Reabilitação Urbana) é o perímetro territorial aprovado pela autarquia onde se concentram incentivos à reabilitação (fiscais e urbanísticos). Estar dentro de uma ARU é, normalmente, o pressuposto territorial para aplicar o IVA reduzido na verba 2.23.

ORU (Operação de Reabilitação Urbana) é o instrumento que a câmara aprova para intervir nessa ARU. Pode ser Simples (com regras base) ou Sistemática (com programa detalhado e obras públicas associadas). A ORU estrutura a estratégia municipal e reforça a elegibilidade do investimento, mas não é, por si só, condição para o benefício fiscal.

Em termos práticos, estar em ARU e cumprir a natureza de obra (reabilitação, não ampliação) são os requisitos essenciais. A existência de uma ORU ativa pode facilitar o enquadramento e permitir acesso a outros benefícios municipais.

O que conta como “reabilitação” (e o que fica de fora)

Conta como reabilitação a obra que mantém a estrutura principal e melhora segurança, salubridade, eficiência energética ou funcionalidade: conservação/restauro de fachadas e coberturas, reforço estrutural, substituição de redes técnicas, isolamento térmico e acústico, ou adaptação de espaços sem aumento de volumetria.

Ficam fora do 6%: construção nova, ampliações que aumentem área ou pisos, demolição total, e trabalhos exteriores autónomos como criação de garagens novas. A simples venda de materiais sem aplicação também não beneficia.

Habitação: pequenas obras com 6% (mesmo fora de ARU)

A verba 2.27 permite aplicar 6% a obras de reparação e beneficiação de habitações, mesmo fora de ARU, desde que não alterem a estrutura e que o contrato seja entre o prestador e o proprietário/inquilino. É útil para intervenções de conservação em casas particulares.

Documentos e passos práticos

1. Pedir à Câmara Municipal a declaração de inserção em ARU (ou documento de classificação patrimonial).
2. Celebrar contrato de empreitada identificando o imóvel, a natureza da obra e a morada.
3. Entregar a declaração da ARU ao empreiteiro antes da fatura ser emitida.
4. Solicitar que a fatura contenha a menção: “Aplicação da taxa reduzida de IVA, ao abrigo da verba 2.23 da Lista I do CIVA — reabilitação urbana em imóvel inserido em ARU.”

Erros comuns que fazem perder o benefício

• Faturar materiais isolados a 6% sem empreitada.
• Executar ampliações que configuram construção nova.
• Não anexar a declaração da ARU à documentação da obra.
• Emitir faturas sem menção expressa à verba 2.23.

Benefícios que podem acumular

Além do IVA reduzido, quem reabilita em ARU pode beneficiar de:

• Isenção de IMI até 5 anos, prorrogável por mais 5;
• Isenção de IMT na compra para reabilitar;
• Deduções de IRS de até 30% dos encargos de reabilitação;
• Incentivos municipais adicionais em ORU ativas.

Conclusão

O IVA reduzido de 6% é um incentivo poderoso à reabilitação urbana, reduzindo custos e promovendo a valorização do património. Contudo, é crucial garantir o enquadramento legal: comprovar a ARU, confirmar a natureza da obra e emitir faturas corretas.

Quando surgem dúvidas sobre a aplicação das taxas ou a elegibilidade fiscal, o ideal é consultar um perito avaliador de imóveis certificado, que possa analisar o enquadramento urbanístico e fiscal do imóvel antes do início da intervenção.

Nota: Este artigo é informativo e não dispensa consulta da legislação aplicável, regulamentos municipais (ARU/ORU) e aconselhamento fiscal especializado.