Valor de mercado na avaliação imobiliária: 7 erros comuns em contexto judicial

O valor de mercado na avaliação imobiliária é frequentemente tratado, em contexto judicial, como um número exato, fixo e vinculativo, quando na realidade corresponde a uma estimativa técnica sujeita a pressupostos, limites metodológicos e margens inevitáveis de incerteza. Esta perceção, embora compreensível fora do domínio económico, pode conduzir a decisões que, apesar de formalmente prudentes, se revelam economicamente ineficientes, sobretudo em processos de insolvência, onde o  fator tempo assume relevância determinante.

   

O valor de mercado na avaliação imobiliária: enquadramento técnico

No discurso corrente, mas também em muitos processos judiciais, persiste a confusão entre três conceitos distintos: preço pedido, preço de transação e valor de mercado. O preço pedido resulta de uma decisão unilateral do proprietário ou do seu representante. Traduz uma expectativa, não uma validação pelo mercado. O preço de transação corresponde ao valor efetivamente acordado entre comprador e vendedor, refletindo circunstâncias concretas e irrepetíveis. Já o valor de mercado, conforme definido pelas normas profissionais internacionais, corresponde a uma estimativa do valor mais provável numa transação hipotética, entre partes independentes, informadas e sem pressão indevida. Não é um facto observável, mas uma opinião técnica fundamentada.

Porque o valor de mercado não é um número absoluto

O mercado imobiliário caracteriza-se por informação imperfeita, baixa liquidez e forte heterogeneidade dos ativos. Cada imóvel é único, as transações são pouco frequentes e os dados disponíveis são sempre incompletos. Neste contexto, o valor de mercado na avaliação imobiliária é construído a partir de comparações, ajustamentos e juízos profissionais, seguindo metodologias reconhecidas pelas IVS e pelas EVS. Estas normas são claras num ponto essencial: o valor de mercado é uma referência técnica qualificada, não uma garantia de realização futura. Existe sempre uma dispersão plausível de resultados em torno do valor estimado.

Limites do valor de mercado na decisão judicial

Em contexto judicial, observa-se frequentemente uma tendência para tratar o valor de mercado apurado em relatório como um patamar mínimo obrigatório de venda. Esta leitura não decorre das normas de avaliação nem da lógica económica subjacente ao conceito. A insistência num valor estimado pode implicar custos relevantes: prolongamento do processo, encargos de manutenção, deterioração física do imóvel, perda de atratividade no mercado e aumento do risco de desvalorização futura. Quando sucessivas tentativas de venda não produzem resultados, a rigidez decisória associada ao valor de mercado pode conduzir a perdas globais superiores para a massa insolvente.

Valor de mercado na avaliação imobiliária em processos de insolvência

Nos processos de insolvência, o objetivo económico central não é confirmar um valor teórico, mas maximizar o valor efetivamente realizável em tempo útil. Aceitar uma proposta por valor inferior ao valor de mercado estimado pode ser uma decisão racional e defensável, desde que o imóvel tenha sido adequadamente exposto ao mercado e que o valor apurado esteja tecnicamente bem fundamentado. Confundir o valor de mercado com um preço garantido não protege os interesses do processo, mas antes introduz ineficiências que o próprio sistema procura evitar.

Nota técnica para Administradores de Insolvência

Para efeitos de liquidação de ativos imobiliários, importa ter presente que o valor de mercado na avaliação imobiliária corresponde a uma estimativa técnica e não a um preço mínimo obrigatório de realização. A aceitação de uma proposta inferior ao valor estimado pode ser economicamente justificada quando exista evidência de exposição adequada ao mercado, tentativas reais de venda e contextualização do desvio em função do tempo, do risco e das condições de mercado. A função do relatório de avaliação é fornecer uma referência técnica qualificada para a decisão, não substituir o juízo económico e processual do administrador ou do tribunal.

Responsabilidade do perito e responsabilidade do tribunal

O perito avaliador de imóveis certificado pela CMVM tem o dever de apurar o valor de mercado de forma independente, objetiva e tecnicamente fundamentada, explicando os pressupostos adotados e os limites da estimativa produzida. O tribunal, por sua vez, não está obrigado a transformar essa estimativa num preço obrigatório de venda. A decisão judicial deve ponderar o valor apurado, mas também o contexto económico, o histórico de tentativas de venda e o interesse global do processo. Tratar o valor de mercado como um número absoluto não reforça a decisão judicial. Pelo contrário, pode fragilizá-la do ponto de vista económico.

FAQ sobre valor de mercado na avaliação imobiliária

O valor de mercado é um preço mínimo obrigatório em tribunal?

Não. O valor de mercado na avaliação imobiliária é uma estimativa técnica do preço mais provável, não um preço mínimo obrigatório. A decisão judicial deve ponderar a estimativa, mas também a exposição ao mercado, o tempo, o risco e o interesse global do processo.

É aceitável vender um imóvel por valor inferior ao valor de mercado estimado num processo de insolvência?

Pode ser aceitável e economicamente racional, desde que exista evidência de exposição adequada ao mercado, tentativas reais de venda e uma justificação clara para o desvio, considerando o tempo decorrido, o risco e as condições de mercado. O objetivo é maximizar o valor efetivamente realizável em tempo útil.

Conclusão

O valor de mercado na avaliação imobiliária não é um número absoluto, mas insistimos frequentemente em tratá-lo como se fosse. Esta insistência ignora a natureza estimativa do conceito e a forma como os mercados imobiliários funcionam na prática. Reconhecer os limites do valor de mercado permite decisões mais realistas, mais informadas e mais alinhadas com a racionalidade económica, sem comprometer o rigor técnico nem a segurança jurídica.