Termos de contratação na avaliação imobiliária: proposta técnica e relatório auditável

Termos de contratação na avaliação imobiliária são o ponto de partida que define o que o valor significa (e o que não significa). Sem proposta escrita com finalidade, base de valor, data, extensão de inspeção, fontes, pressupostos e limites, um número pode ser tecnicamente defensável e, ainda assim, ser usado de forma errada. Eu trabalho como perito avaliador de imóveis certificado pela CMVM e vejo o mesmo padrão em relatórios contestados: raramente é o cálculo que falha primeiro — é a instrução. Em contexto regulado, a Lei n.º 153/2015 exige formalização por documento escrito dos termos em que a atividade é exercida com entidades do sistema financeiro.

Termos de contratação na avaliação imobiliária: o que são e porque “mandam” no valor

Os termos de contratação na avaliação imobiliária (a proposta técnica) definem: o que está a ser avaliado, para quê, com que base, em que data e com que limites. É este enquadramento que torna o trabalho comparável, auditável e adequado ao uso (“fit for purpose”). Na prática, os termos de contratação evitam duas confusões recorrentes: (1) usar um valor para uma decisão diferente da finalidade acordada; (2) assumir diligências que não foram realizadas (por exemplo, inspeções intrusivas, verificação documental profunda ou validação exaustiva de dados). Para o utilizador final, isto traduz-se em duas perguntas simples que a proposta deve responder sem ambiguidades:

• Para que decisão serve este valor? (finalidade e utilizadores)
• Que diligência foi (e não foi) feita? (inspeções, investigações, limites)

O “mínimo obrigatório” na proposta (VPS 1) para termos de contratação na avaliação imobiliária

Se faltar um destes pontos nos termos de contratação na avaliação imobiliária, o relatório pode ficar tecnicamente vulnerável — e o leitor pode preencher lacunas com suposições. Uma proposta robusta reduz o risco de “má leitura” do valor.

• Identificação e estatuto do avaliador responsável (qualificações, experiência/competência, independência e objetividade)
• Identificação do cliente
• Identificação de outros utilizadores pretendidos
• Identificação do(s) ativo(s)/direito(s) avaliado(s)
• Moeda
• Finalidade da avaliação
• Base(s) de valor adotada(s)
• Data de avaliação
• Natureza e extensão do trabalho (inspeções e investigações) e limitações
• Natureza e fonte(s) da informação em que o avaliador se apoiará e respetivo grau de verificação
• Pressupostos e pressupostos especiais
• Formato do relatório
• Restrições de uso, distribuição e publicação
• Confirmação de conformidade com IVS e/ou RICS Red Book
• Base de cálculo de honorários
• (quando aplicável) limitações de responsabilidade acordadas e referência a fatores ESG relevantes, com limites claros

Nota prática: pode existir um acordo-quadro. Ainda assim, os termos de contratação na avaliação imobiliária devem ficar rastreáveis e completos para aquela instrução específica (proposta + confirmações por escrito).

Tabela comparativa: termos “fortes” vs termos “fracos” na avaliação imobiliária

Quando os termos de contratação na avaliação imobiliária são fracos, o risco não é “formal”: é uma decisão suportada por um valor mal interpretado.

Elemento	Termos fortes (bom)	Termos fracos (risco)	Consequência típica
Finalidade	Explícita e alinhada com a decisão	“Avaliação do imóvel” (genérico)	Uso indevido (crédito vs compra vs partilhas)
Base de valor	Definida e coerente	Omitida / confundida	Valores não comparáveis
Data de avaliação	Única e justificada	Data ambígua	Mistura de contextos de mercado
Inspeção / investigações	Extensão + limites claros	“Vistoria efetuada”	Falsa perceção de diligência total
Fontes e verificação	Fontes + grau de validação	Lista vaga	Fragilidade em auditoria/contencioso
Pressupostos	Relevantes e específicos	Genéricos / copy-paste	Induz em erro
Restrições de uso	Explícitas	Inexistentes	Circulação fora do âmbito

Mini-fluxo: como os termos de contratação na avaliação imobiliária governam o relatório

O relatório tem de “contar a mesma história” que os termos de contratação na avaliação imobiliária — sem contradições.

• Instrução e proposta (termos)
• Inspeção e recolha de dados (dentro do que foi acordado)
• Análise e método (coerente com base e finalidade)
• Conclusão de valor
• Relatório = espelho dos termos + descrição do que foi efetivamente feito

Checklist do cliente: 8 pontos para validar os termos de contratação na avaliação imobiliária

Se não consegues responder a estas perguntas com 30 segundos de leitura, os termos de contratação na avaliação imobiliária estão insuficientes para uma utilização segura.

• Qual é a finalidade e quem são os utilizadores?
• Qual é a base de valor e porquê?
• Qual é a data de avaliação?
• O que foi inspecionado e o que ficou fora?
• Que fontes foram usadas e até que ponto foram verificadas?
• Que pressupostos condicionam o valor?
• Existem restrições de uso/distribuição/publicação?
• Está claro quem é o avaliador responsável e que standards se aplicam (IVS/Red Book/EVS)?

Visão do especialista

A maioria dos conflitos não nasce do número; nasce do “eu pensei que…” por falta de proposta clara. Como perito avaliador de imóveis certificado pela CMVM, a minha regra prática é simples: se os termos de contratação na avaliação imobiliária não forem auditáveis, o valor também não é.

Erros comuns (e como evitá-los)

• Finalidade vaga → escrever a decisão concreta que o valor suporta
• Utilizadores não identificados → listar quem pode (e quem não pode) apoiar-se no relatório
• Inspeção mal descrita → declarar limites e consequências
• Pressupostos genéricos → manter apenas os que são relevantes para o caso
• Contradições → garantir consistência entre proposta (termos) e relatório

FAQ

O que são os termos de contratação na avaliação imobiliária?

São a proposta escrita que delimita o âmbito: finalidade, base de valor, data, diligências (inspeção/investigações), fontes, pressupostos, formato do relatório e restrições.

Porque podem existir dois valores diferentes para o mesmo imóvel?

Porque podem ser diferentes a finalidade, a base de valor, a data e o nível de diligência definido nos termos de contratação na avaliação imobiliária.

Um relatório pode ser curto e ainda assim estar correto?

Pode, desde que o detalhe seja proporcional ao uso e que os termos e limitações estejam claros para não induzir o utilizador em erro.

O que devo verificar primeiro quando recebo um relatório?

Finalidade, base de valor, data de avaliação, limites de inspeção/investigação, pressupostos e restrições de uso.