A venda forçada na avaliação imobiliária

A venda forçada na avaliação imobiliária é um dos termos mais pedidos e menos bem definidos. Nem as IVS nem o RICS Red Book reconhecem "forced sale value" como base de valor. Este artigo explica por que, o que existe nas normas e qual é a abordagem correta.

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Por que não é uma base de valor reconhecida

As bases de valor são definições normativas que especificam os pressupostos sobre as condições de uma transação hipotética. "Valor de venda forçada" não tem definição normativa equivalente nas IVS nem no RICS. O RICS Red Book é explícito: o termo "forced sale value" não deve ser usado como base de valor. Quando um avaliador o usa sem enquadramento normativo, a estimativa não é verificável nem comparável.

O que diz o RICS Red Book

Quando um cliente precisa de compreender o valor numa venda com condições inferiores às normais, o RICS Red Book recomenda o Valor de Mercado com um pressuposto especial declarado sobre essas condições (prazo reduzido, venda em leilão, ausência de marketing). O relatório apresenta o Valor de Mercado convencional e o Valor de Mercado com o pressuposto especial, com explicação da diferença.

O Valor de Liquidação na IVS 102

A IVS 102 define o Valor de Liquidação em dois contextos: liquidação ordenada (com tempo para obter o melhor preço) e liquidação forçada (venda o mais rapidamente possível, como num leilão). Em condições de liquidação forçada genuína, este é o instrumento normativo adequado. É diferente de uma venda com prazo de comercialização reduzido, que é frequentemente o que bancos e tribunais pretendem quando pedem "valor de venda forçada".

A abordagem correta

O avaliador deve esclarecer com o cliente as condições de venda pressupostas e escolher entre Valor de Mercado com pressuposto especial ou Valor de Liquidação da IVS 102. Em ambos os casos, a base de valor e os pressupostos devem ser declarados nos termos de contratação e no relatório. O avaliador deve recusar usar "valor de venda forçada" como denominação sem enquadramento normativo.

Contexto português

Os pedidos surgem principalmente em execução hipotecária (leilão judicial), insolvência (liquidação da massa insolvente) e venda judicial (processos de partilha ou execução). Em cada contexto, as condições de venda têm características específicas que o avaliador deve declarar como pressupostos.

João Fonseca, perito avaliador de imóveis certificado pela CMVM. Leitura completa no artigo original.