Independência na avaliação imobiliária

Independência na avaliação imobiliária é uma condição estrutural, não uma qualidade pessoal do avaliador. Não descreve como o avaliador trabalha: descreve a relação entre o avaliador e o resultado que está a produzir. Este artigo distingue independência de objetividade, descreve as 3 ameaças identificadas pelos normativos e esclarece o que a independência garante.

Leitura completa: https://joaofonseca.net/independencia-na-avaliacao-imobiliaria/

Independência vs. objetividade

Objetividade é uma qualidade do processo: o avaliador segue a metodologia sem viés. Independência é uma condição da relação: o avaliador não tem interesse no resultado. São conceitos distintos e independentes. Os normativos exigem ambas.

As 3 ameaças à independência

Interesse financeiro no resultado. Honorário ligado ao valor de avaliação, intermediação da transação ou propriedade do imóvel avaliado são situações em que o avaliador tem incentivo para um resultado específico. A independência está comprometida independentemente da intenção.

Proximidade com o cliente (familiarity threat). A RICS identifica o risco de um avaliador que trabalha regularmente para o mesmo cliente desenvolver uma relação que dificulte a manutenção da distância profissional. O risco é de adaptação gradual às expectativas do cliente. A RICS recomenda rotação de avaliadores em mandatos prolongados.

Dependência económica de um único cliente. Um avaliador que obtém a maioria do rendimento de um único cliente está numa posição de vulnerabilidade estrutural. Não é necessariamente viés intencional: é pressão estrutural que pode comprometer a independência na avaliação imobiliária.

O que dizem os normativos

A RICS VPGA 10 define os tipos de conflito de interesse, os procedimentos de verificação e as condições em que o avaliador deve recusar o trabalho. A RICS VPS 1 exige declaração de independência nos termos de contratação. A IVS 106 exige declaração no relatório. Em Portugal, a CMVM estabelece requisitos específicos de independência para peritos avaliadores que avaliam ativos de fundos de investimento imobiliário.

O que a independência garante e o que não garante

A independência garante que o resultado não foi influenciado pelo interesse do avaliador num valor específico. Não garante que o resultado está correto, nem que dois avaliadores independentes chegarão ao mesmo valor. Dois resultados diferentes não são evidência de falta de independência: são evidência de julgamento profissional diferente. A independência é condição necessária para a confiança no resultado, mas não é suficiente.

João Fonseca, perito avaliador de imóveis certificado pela CMVM. Leitura completa no artigo original.