Fatores ESG na avaliação imobiliária

O ESG na avaliação imobiliária é agora uma exigência explícita das normas internacionais. As IVS 2025 e o RICS Red Book (dezembro de 2024) introduziram referências concretas ao ESG. O que mudou não é a metodologia: são os inputs e o que o avaliador deve declarar.

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O que é o ESG na avaliação imobiliária

Nas IVS, o ESG compreende três pilares: Ambiental, Social e Governança. Não é sinónimo de sustentabilidade: ESG é o instrumento de avaliação e o enquadramento; sustentabilidade é o objetivo. O ESG na avaliação imobiliária pode representar riscos (imóvel em zona de inundação, necessidade de obras de reabilitação energética) ou oportunidades (certificação energética elevada, green premium).

O que mudou nas IVS 2025

IVS 101: o âmbito de trabalho deve especificar os requisitos em relação à consideração de fatores ESG significativos. IVS 103 Apêndice: as diferenças em considerações ESG entre comparáveis podem justificar ajustamentos. IVS 104 Apêndice A10: fatores ESG significativos devem ser considerados na determinação do valor, tanto qualitativa como quantitativamente. A palavra-chave é "significativo": fatores que tenham um impacto material no valor no julgamento profissional do avaliador.

O que diz o RICS Red Book (VPGA 8)

A VPGA 8 secção 3 aborda sustentabilidade e ESG na avaliação de imóveis: fatores ambientais (inundação, contaminação, emissões de carbono), transition risk e stranding risk (imóveis que podem tornar-se economicamente obsoletos por não cumprirem requisitos energéticos futuros), e fatores sociais e de governança. O avaliador deve reconhecer quando os fatores ESG exigem conhecimento especializado externo.

O que o ESG na avaliação imobiliária não é

O IVSC é explícito: não é papel do avaliador inventar características ESG que o mercado não reconhece. O ESG na avaliação imobiliária não é uma avaliação de risco ESG independente nem um relatório de sustentabilidade. Fatores além do âmbito acordado nos termos de contratação e que não sejam significativos não precisam de ser reportados.

Como o ESG entra na metodologia existente

Não são precisas novas metodologias. Na abordagem de mercado, o ESG entra como critério de ajustamento entre comparáveis. Na abordagem de rendimento, pode afetar a renda de mercado, a taxa de capitalização e a vacância projetada. O input muda; o mecanismo metodológico não. Exemplo: dois edifícios comparáveis com certificações energéticas diferentes são comparáveis com uma diferença relevante a ajustar se o mercado a reconhecer.

João Fonseca, perito avaliador de imóveis certificado pela CMVM. Leitura completa no artigo original.