A avaliação bancária, as varandas e o método comparativo
Nas avaliações bancárias, não estarão a ser praticadas “não conformidades”, ao aplicar o método comparativo para a determinação do valor de mercado de um imóvel?
Temos
sido críticos da opção, nomeadamente tomada pelas entidades bancárias, de
valorizar, no método comparativo de mercado, as varandas.
O
método comparativo de mercado, enquanto ferramenta para a avaliação de
património imobiliário, enquadra-se nos designados métodos diretos, que, por
comparação com imóveis idênticos existentes no mercado, estimam o valor de um
bem.
Deste modo, torna-se necessária uma
comparação com valores de transação de imóveis equivalentes e que possam ser
comparados, após pesquisa no mercado local. As condições necessárias para a
aplicação deste método implicam que tenha existido um elevado número de vendas
no mercado que estamos a analisar, que os imóveis sejam equiparáveis, com
condições de venda idênticas, com informação atualizada sobre as transações
ocorridas e, finalmente, que não tenham existido fatores exógenos a condicionar
as transações.
Entendemos
que no método comparativo devemos avaliar o imóvel ou fração como um todo,
usando fatores de homogeneização que tornem comparáveis os elementos da amostra
com o imóvel em avaliação. A homogeneização incide sobre as características
intrínsecas dos imóveis, como sejam, por exemplo, as varandas, o número de
quartos, o ano de construção, a qualidade de construção, a área útil, enfim,
todas as características que um perito avaliador entenda que são importantes
para a realização da homogeneização.
Não se
pode autonomizar, portanto, o valor de varandas a não ser que existam varandas
à venda ou em arrendamento, independentes em termos de conservatória do registo
predial, e com licença de utilização.
Não
ocorrendo isto, porque é que em grande parte das avaliações de apartamentos, as
avaliações para crédito hipotecário apresentem o valor de varandas pelo método
comparativo?
Como é
possível apresentar-se valores de varandas pelo método comparativo se não
apresentamos valores de prospeção de varandas, em venda ou arrendamento?
Reforçamos novamente o que escrevemos no artigo “As
EVS, a avaliação bancária e o método do custo “, estando as avaliações
bancárias a serem especialmente escrutinadas e numa altura em que, por questões
de transparência e de propriedade, estão a ser facultadas aos clientes
bancários, não está aqui uma matéria que poderá ser utilizada para a crítica e
impugnação dessas mesmas avaliações bancárias?
Ola, antes demais um obrigado pela partilha. Vou acompanhando dentro do possível os seus artigos que, por norma, não comento mas me merecem fortes elogios. Quanto à questão das varandas, entendo o seu raciocínio. Penso no entanto ser uma forma expedita (tal como a homogeneização de factores sem o apoio da inferência ou regressão) de demonstrar ou justificar valores perante terceiros não entendidos na matéria. Não acredito ser mais que isso. Por norma prefiro seguir o caminho da mais valia comercial inerente explicada em observações e, quando possível, complementada com prospecção de apoio comparando a existência ou não das mais valias que se pretendem justificar. Entendo a necessidade de optimizar e padronizar metodologias, contudo, em alguns casos, se não todos, deverá o avaliador, alem da componente técnico/cientifica, ter o cuidado de tornar o documento perceptível, útil e de preferência conciliador para profissionais, clientes e/ou qualquer outro terceiro que da mesma necessite para apoiar decisões ou resolver litígios. Resumindo, não vejo razão para impugnar nada que diga respeito às varandas por se tratar de uma forma expedita de justificação de uma mais valia comercial. PS: Preferia impugnar a forma de contratação das avaliações em prol de um sistema mais independente, transversal mas de controlo apertado mas isso já é outro tema. Forte abraço e mais uma vez obrigado pela partilha.
ResponderEliminarParece-me correta a sua afirmação que não vamos impugnar uma avaliação por causa desta questão de varandas. No entanto, nas avaliações para crédito hipotecário existem uma série de questões (método do custo, varandas, não homogeneização das amostras, número insuficiente de amostras) que as tornam muito frágeis do ponto de vista técnico.
EliminarQuanto ao resto, agradeço as suas palavras simpáticas.
O mesmo se passa com estacionamento que faz parte integrante da fracção.
ResponderEliminarNo entanto, existem, normalmente, amostras de estacionamentos para venda ou arrendamento. Deste modo, já ser existem comparáveis o que tornará correto o procedimento.
EliminarCumprimentos