O relatório do Tribunal de Contas e a avaliação de imóveis da Segurança Social

Na semana em que escrevemos este artigo, foi notícia destacada na imprensa o relatório do Tribunal de Contas da auditoria realizada à gestão do património da Segurança Social.

As críticas ao relatório foram políticas e técnicas. Quanto às primeiras, obviamente não nos vamos preocupar com elas. Já quanto às segundas, temos uma opinião a dar.

Os comentários que vamos proferir são estritamente técnicos e só vinculam o autor do artigo.

Vamos então começar pelo primeiro equívoco do Tribunal de Contas.

Na página 4, quando no glossário apresenta as definições dos vários métodos de avaliação, referem sempre “Método para determinação do valor de mercado…” .

Qualquer uma das normas internacionais de avaliação (IVS, seguidas pelo RICS/EVS, seguidas pelo TEGoVA/ASAVAL) referem sempre que na avaliação imobiliária calcula-se o valor de mercado dos imóveis. Qualquer uma das normas começa sempre por “Estimativa do valor mais provável…”.

Queremos com isto dizer que é natural que exista uma diferença entre os valores estimados numa avaliação e os valores pelos quais efetivamente os imóveis foram transacionados. Este facto em nada abala a credibilidade de uma avaliação imobiliária.

Agora, vamos querer verificar se as definições utilizadas no glossário (renda de mercado e valor de mercado) estão de acordo com a fonte utilizada. De acordo com o relatório, a fonte utilizada é a Royal Institution of Chartered Surveyors [RICS] Valuation – Global Standards – 2017.

As definições de renda de mercado e valor de mercado reproduzidas acompanham as definições do RICS exceto num ponto. De facto, nas IVS/RICS, não se refere a transação de propriedades mas sim de ativos ou passivos. 

Já quanto à definição de “Valor em uso continuado” que foi apresentada, representa, literalmente, um tiro ao lado!

Não tem nada a ver com a noção de uso continuado na avaliação de imóveis. O valor do imóvel em uso continuado é o valor que o imóvel tem atendendo à utilização que lhe é dada atualmente (aliás, o RICS suporta que o valor de mercado é obtido tendo em atenção a máxima e melhor utilização, que tanto pode ser obtida em uso continuado ou num uso alternativo. O maior dos dois valores corresponde ao valor de mercado).

A noção apresentada foi “Valor pelo qual uma propriedade pode ser transacionada entre um possível comprador e um possível vendedor, ambos tendo conhecimento de todos os factos pertinentes, sem agirem sob pressão indevida e com equidade para ambas as partes, podendo ser assim definido pelo montante que justifica a posse.”

Admitimos que terá sido um equivoco de impressão.

Uma matéria em que o Tribunal de Contas terá razão é quanto ao valor de venda imediata. De facto, os imóveis não podem ser vendidos com base no valor de venda imediata porque, simplesmente, este valor não existe!

A este respeito escrevemos em setembro de 2019 o artigo “Valor de venda imediata”, que convidamos os leitores a revisitar. Aqui é explicado que “Uma vez que todas as restrições tenham sido identificadas, poderá ser entendido como uma avaliação do valor de mercado. Assim, o avaliador não deverá efetuar uma avaliação baseado numa venda forçada, mas sim baseada no valor de mercado, com pressupostos específicos declarados e relevantes para o caso em questão.”

Só mais dois apontamentos finais.

Na página 29 do relatório é afirmado “Assim, para determinação do valor base do procedimento de alienação, os imóveis “(…) são sujeitos a avaliação por peritos avaliadores inscritos na CMVM, cumprindo os critérios da “Ethics and Standarts” do RICS (…),..”. O autor é membro RICS mas desconhece o documento “Ethics and Standarts” do RICS...

Na página 30 é referido “Ora, os custos relativos à aquisição de serviços de avaliação de imóveis rondam os 100€, um montante exíguo face aos benefícios que advêm do reforço das garantias de que os preços atribuídos aos imóveis nas avaliações, que suportam o preço base dos procedimentos de alienação, correspondem ao justo valor dos imóveis, especialmente nos imóveis de maior valor, pelo que a argumentação apresentada não colhe.”.

Se efetivamente só pagam 100€ para uma avaliação de “imóveis de maior valor”, é natural que não tenham os melhores avaliadores, muito menos avaliadores com o título RICS ou REV!