Custo do endividamento e a avaliação de imóveis
Foi durante uma excelente ação de formação lecionada pelo Hugo
Araújo, sobre avaliação de empresas, que descobri um sítio da internet
muito interessante para os peritos avaliadores
de imóveis.
Este sítio da internet permite encontrar o valor do custo do
endividamento, o que é muito útil para a estimativa da wacc
na avaliação imobiliária.
O endereço do sítio é:
O que também torna esta ferramenta muito interessante é que
podemos fazer uma análise comparada entre os vários países, visualizar essa
informação em um gráfico e ainda descarregar a análise para um ficheiro em “excel”.
O gráfico que mostramos compara o custo do endividamento
para as famílias, entre Portugal e a Alemanha.
Relembramos ainda que o custo do endividamento é uma
ferramenta importante para o perito
avaliador de imóveis encontrar a taxa de atualização (wacc).
Quando estimamos a taxa de atualização ou de desconto que aplicamos
nos de fluxos de caixa descontados, muito utilizados na avaliação de
património, a noção a que mais recorremos é a de custo médio ponderado de
capital (weighted average cost of capital - wacc).
A wacc é estimada pela seguinte fórmula:
em que:
D – % de capital alheio na estrutura de capitais
S – % de capital próprio na estrutura de capitais
rd – Taxa de custo da dívida
rs – Taxa de custo do capital próprio
t – Taxa marginal de imposto
Em termos teóricos, a estimativa deve ser feita a partir de
transações correntes no mercado para ativos semelhantes ou a partir do custo
médio ponderado de capital de uma entidade cotada em bolsa. No entanto, estas
informações poderão não estar disponíveis o que não nos poderá impedir de
estimar o seu valor.
Obrigado Hugo!
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