A avaliação de hotéis

Tuan Nguyen on Unsplash

No âmbito da Pós-Graduação em “Gestão e Avaliação Imobiliária” do ISG, em parceria com a ASAVAL, realizou-se na passada sexta-feira, dia 19 de março de 2021, o seminário dedicado ao tema  "Enquadramento económico da avaliação de activos imobiliários turísticos", com a apresentação de Gilberto Martins.

Gilberto Martins é economista, Mestre em Turismo e consultor do mercado imobiliário, com particular participação no mercado da hotelaria. Neste momento, é “Regional Business Development” da CBRE Algarve e “Partner” na Neoturis.

O seminário foi excelente e permitiu-nos solidificar alguns conceitos sobre a avaliação de hotéis que usamos e que gostaríamos de partilhar.

Em primeiro lugar, a adoção de “cash-flow” a preços constantes, em detrimento de “cah-flow” a preços correntes. De facto, quando exercemos a função de perito avaliador de imóveis utilizamos sempre os fluxos de caixa descontados a preços constantes, qualquer que seja o segmento de mercado imobiliário em que estejamos a avaliar. 

Em segundo lugar, a realização da estimativa a partir do EBITDAR (acrescentamos o “R” de rendas) e não a partir do FCFF (Free Cash Flow to the Firm). Esta opção é vincada pelo facto de existir um sistema de contabilidade universal no âmbito da gestão hoteleira. Estamos a referirmo-nos, concretamente, ao “Uniform System of Accounts for the Lodging Industry”, vulgarmente conhecido como USALI (apesar da obrigatoriedade de se utilizar o SNC, como norma contabilística, em Portugal).

Finalmente, a utilização dos binómios dormidas/número de quartos e preços/taxa de ocupação, como “drivers” para a análise do mercado hoteleiro.

A ASAVAL está de parabéns pela excelente iniciativa!

Este artigo foi elaborado por João Fonseca, perito avaliador de imóveis e perito avaliador de máquinas e equipamentos, registado na CMVM (Comissão do Mercado de Valores Mobiliários) com o registo PAI/2010/0019, membro 7313161 do RICS (Royal Institution of Chartered Seurveyors), RICS Registered Valuer, membro da TEGoVA e European Registered Valuer REV-PT/ASAVAL/2023/8, Vogal do Conselho Fiscal, Disciplinar e Deontológico da ANAI  (Associação Nacional de Avaliadores Imobiliários), Perito da Bolsa de Avaliadores da Câmara Municipal de Lisboa, Associate Thinker no blogue out-of-the-boxthinking.blogspot.pt. É coautor do livro “Reabilitação urbana sustentável”, ISBN 978-989-8414-10-6. Possui uma Pós-Graduação em “Gestão e Avaliação no Imobiliário” pela Católica Porto Business School e tem o curso de formação em “Avaliação Imobiliária” pela Escola Superior de Atividades Imobiliárias. Tem escritórios na Rua Pinto Bessa, 522, RC, Centro, Esquerdo, 4300-428 Porto e na Rua Visconde de Santarém, 75 C, 1000-286 Lisboa. É formador em avaliação imobiliária na empresa Domínio Binário. A Lei n.º 153/2015 de 14 de setembro regula o acesso e o exercício da atividade e a profissão dos peritos avaliadores de imóveis que prestem serviços a entidades do sistema financeiro nacional.