O Estado e o Valor de Venda Imediata

 

O que nos leva a escrever novamente sobre o valor de venda imediata, ou, como muitas vezes também é conhecido, valor de venda forçada, é um pouco a … incompreensão!

Tem sido recorrente que organismos públicos, nos concursos para a avaliação de imóveis de sua propriedade, solicitem ao perito avaliador de imóveis que, além do valor de mercado, também estimem o valor de venda imediata (VVI).

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Este conceito é abordado quer nas Normas Internacionais de Avaliação (IVS) quer nas Normas Europeias de Avaliação (EVS), que são unânimes em referir que o VVI não é uma base de valor, não passando da definição de valor de mercado à qual são acrescentados alguns pressupostos especiais. No entanto, para ser estimado (a pedido do cliente) têm que estar reunidas um conjunto de condições. Estas são algumas das condições:

-O vendedor tem que estar sujeito a restrições que exigem a alienação do imóvel em condições que não estão em conformidade com a definição de Valor de Mercado.

-Essas restrições têm que ser claramente identificadas, incluindo as consequências de não vender no período especificado, estabelecendo pressupostos apropriados. Se essas restrições não existirem na data de avaliação, elas devem ser claramente identificadas como pressupostos especiais.

Qual é a nossa perplexidade?

A nossa perplexidade é não saber a resposta às seguintes questões (O Estado também não as fornece):

-Sendo o Estado o proprietários dos imóveis, quais são as suas razões para a sua restrição, enquanto vendedor?

-Qual é a restrição em relação ao valor de mercado?

-O imóvel do Estado não vai ter um período adequado de comercialização? Porquê?

-O vendedor (Estado) não atua de livre vontade, não atua de forma esclarecida e prudente? Porquê?

-O vendedor (Estado) é coagido a vender? Porquê?

Em boa verdade, nós não acreditamos que qualquer um destes constrangimentos se aplique à venda de imóveis do Estado e que o Estado quando pede o VVI é pura perda de tempo.

O resto já sabemos, quando o valor de venda imediata é estimado, não passa de uma estimativa puramente financeira, com o pressuposto de que a venda só será realizada num intervalo de tempo dilatado, atualizando o Valor de Mercado desde a data provável de venda (subjetiva) para a data atual.

Finalmente, recordamos a noção de valor de mercado, segundo as IVS. Valor de mercado é estimativa do montante mais provável pelo qual, à data da avaliação, um ativo ou um passivo, após um período adequado de comercialização, poderá ser transacionado entre um vendedor e um comprador, em que ambos, de livre vontade, atuaram de forma esclarecida, prudente, e não coagidos.

 

Este artigo foi elaborado por João Fonseca, perito avaliador de imóveis e perito avaliador de máquinas e equipamentos, registado na CMVM (Comissão do Mercado de Valores Mobiliários) com o registo PAI/2010/0019, membro 7313161 do RICS (Royal Institution of Chartered Seurveyors), RICS Registered Valuer, membro da TEGoVA e European Registered Valuer REV-PT/ASAVAL/2023/8, Vogal do Conselho Fiscal, Disciplinar e Deontológico da ANAI  (Associação Nacional de Avaliadores Imobiliários), Perito da Bolsa de Avaliadores da Câmara Municipal de Lisboa, Associate Thinker no blogue out-of-the-boxthinking.blogspot.pt. É coautor do livro “Reabilitação urbana sustentável”, ISBN 978-989-8414-10-6. Possui uma Pós-Graduação em “Gestão e Avaliação no Imobiliário” pela Católica Porto Business School e tem o curso de formação em “Avaliação Imobiliária” pela Escola Superior de Atividades Imobiliárias. Tem escritórios na Rua Pinto Bessa, 522, RC, Centro, Esquerdo, 4300-428 Porto e na Rua Visconde de Santarém, 75 C, 1000-286 Lisboa. É formador em avaliação imobiliária na empresa Domínio Binário. A Lei n.º 153/2015 de 14 de setembro regula o acesso e o exercício da atividade e a profissão dos peritos avaliadores de imóveis que prestem serviços a entidades do sistema financeiro nacional.