Avaliação de imóveis com inquilinos seniores!

 

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(Esta imagem é mesmo ternurenta! Obrigado Rod Long!)

O mês de agosto também é a nossa “silly season”, pelo que durante este mês nos propomos revisitar artigos anteriores, justamente de agosto, e aos quais atribuímos alguma relevância e também irreverência.

 

A questão da avaliação de imóveis arrendados a inquilinos maiores de 65 anos enquadra-se neste âmbito.  

 

Há um ano escrevíamos isto:

 

“No semanário Expresso de 25/7/2020 noticiava-se que a esperança de vida está a recuar. Um estudo de Oxford estimava a perda de dois anos de vida em Inglaterra e Gales, não se sabendo se existiria recuo da esperança de vida em Portugal.

A pergunta que se coloca, do ponto de vista do perito avaliador de imóveis, é se a diminuição da esperança de vida tem consequências na avaliação de imóveis.

 

(Aviso: este artigo vai ser frio e insensível, mas as coisas são como são!)

 

A resposta à pergunta é, em termos teóricos, muito clara: sim, a diminuição da esperança de vida, com consequência na diminuição da esperança média de vida, pode fazer aumentar o valor dos imóveis!

 

Talvez com um exemplo possamos explicar melhor a nossa visão (e creiam que é verdade, os peritos avaliadores de imóveis utilizam mesmo esta técnica).

 

Suponhamos que vamos contratar um avaliador imobiliário para avaliar um apartamento que tem um inquilino com a idade de 75 anos, que paga uma renda abaixo da renda de mercado.

 

(Aqui é que entra a insensibilidade. A propósito, os peritos avaliadores de imóveis têm que ter uma resiliência muito grande, pois lidam com casos, muitas vezes, dramáticos).

 

Como procedemos?

 

(Agora o avaliador vai pensar alto!)

 

“Bem, o apartamento vai ser uma renda abaixo da renda de mercado enquanto o inquilino for vivo. Quando o inquilino morrer, passa a existir uma renda de mercado.

 

E daqui a quantos anos é que o inquilino vai “deixar” o apartamento? Até à esperança média de vida!

 

Cabe aqui recordar que se deve refletir na estimativa o risco de o inquilino viver para lá da esperança média de vida, o que se deseja.”

 

Portanto, quanto menor for a esperança média de vida, menor é o número de anos que o senhorio recebe rendas de menor valor e maior é o número de anos que o senhorio recebe uma renda de mercado. Assim sendo, o valor do imóvel é maior!”