A vistoria na avaliação de um imóvel.

  

A avaliação de um imóvel é suportada por vários pilares e um deles, muito importante, é o processo de vistoria. Dizemos propositadamente que é um processo porque encerra um conjunto de fases que têm de ser distribuídas ao longo do tempo: antes da vistoria ao imóvel, durante a vistoria ao imóvel e pós vistoria ao imóvel.

A partir do momento que o nosso cliente nos adjudica a avaliação, começa o trabalho preparatório da vistoria. O perito avaliador de imóveis deve verificar todos os documentos que temos em nossa posse, solicitamos ao cliente documentos que possam estar em falta e que auxiliem a vistoria e também fazemos o nosso plano de trabalho.

Após o estudo dos documentos existentes e a marcação da data de vistoria deveremos ainda, com o conjunto de ferramentas que tivermos ao nosso dispor, começar a perceber se existe, desde logo, alguma informação disponível sobre a envolvente do imóvel, e que possa ter impacto no valor. A título de exemplo, saber se já existe alguma informação sobre fontes de poluição na envolvente, no presente ou no passado, quais as acessibilidades ou quais as infraestruturas e serviços públicos existentes. Este estudo depende muito do tipo de imóvel objeto de avaliação.

Antes de sairmos do nosso escritório temos que verificar se temos todas as nossas ferramentas de trabalho connosco, não esquecendo dos aparelhos de medida, máquina fotográfica ou dos equipamentos de segurança. É absolutamente necessário que o avaliador possua sempre consigo, no momento da avaliação, o seu “kit” de equipamento de segurança.

A vistoria ao imóvel contempla duas etapas: a envolvente do imóvel e o próprio imóvel.

Na envolvente do imóvel verificaremos aspetos como acessibilidades, serviços disponíveis, infraestruturas, existência de eventuais focos de poluição ou contaminações, enfim, tudo quanto possa classificar a envolvente e explicar as suas mais ou menos valias.

Chegados ao imóvel que queremos vistoriar, depois de colocarmos os nossos equipamentos de segurança (caso se justifique) ou os equipamentos de segurança exigidos pelo nosso cliente, começa a vistoria propriamente dita, feita na companhia do nosso cliente ou de um seu representante.

É importante que o avaliador imobiliário tenha um guião para a vistoria, onde são focados os aspetos relacionados com o uso do imóvel, com as suas características construtivas, com as medições, com o estado de conservação, confrontação entre os elementos fornecidos e o que verificamos no local, …, tudo o que considerarmos relevante.

Não nos podemos esquecer, na nossa “chek-list”, dos aspetos ambientais, da instabilidade ou não dos solos, de problemas de contaminações e dos de fatores de sustentabilidade, que são muito importantes.

Todos os locais do imóvel em avaliação devem ser vistoriados, nomeadamente aqueles que a nossa experiência nos diz em que mais frequentemente existem patologias. Reforçamos novamente, não esquecer o exterior e a verificação da existência eventuais fontes de contaminação ou quaisquer outros elementos naturais ou não naturais. A reportagem fotográfica também é muito importante.

 

Finalizada a vistoria, é a hora do regresso ao escritório e da compilação de todos os elementos recolhidos. É muito importante que esta compilação ocorra muito perto da data/hora da vistoria. Desta forma, a nossa memória não nos atraiçoa, apesar dos registos feitos, e recordamos melhor todos os elementos importantes.

 

 

(Este artigo foi elaborado por João Fonseca, perito avaliador de imóveis e perito avaliador de máquinas e equipamentos, registado na CMVM (Comissão do Mercado de Valores Mobiliários) com o registo PAI/2010/0019, membro 7313161 do RICS (Royal Institution of Chartered Seurveyors), RICS Registered Valuer, membro da TEGoVA e European Registered Valuer REV-PT/ASAVAL/2023/8, Vogal do Conselho Fiscal, Disciplinar e Deontológico da ANAI  (Associação Nacional de Avaliadores Imobiliários), Membro do Conselho Científico ANAI (Associação Nacional de Avaliadores Imobiliários), da Perito da Bolsa de Avaliadores da Câmara Municipal de Lisboa, Associate Thinker no blogue out-of-the-boxthinking.blogspot.pt. É coautor do livro “Reabilitação urbana sustentável”, ISBN 978-989-8414-10-6. Possui uma Pós-Graduação em “Gestão e Avaliação no Imobiliário” pela Católica Porto Business School e tem o curso de formação em “Avaliação Imobiliária” pela Escola Superior de Atividades Imobiliárias. Tem escritórios na Rua Pinto Bessa, 522, RC, Centro, Esquerdo, 4300-428 Porto e na Rua Visconde de Santarém, 75 C, 1000-286 Lisboa. É formador em avaliação imobiliária na empresa Domínio Binário. A Lei n.º 153/2015 de 14 de setembro regula o acesso e o exercício da atividade e a profissão dos peritos avaliadores de imóveis que prestem serviços a entidades do sistema financeiro nacional.)