Endividamento

Recordo uma ação de formação lecionada pelo Hugo Araújo sobre avaliação de empresas, onde descobri um sítio da internet muito interessante para os peritos avaliadores de imóveis.

Este sítio da internet permite encontrar o valor do custo do endividamento, o que é muito útil para a estimativa da wacc na avaliação imobiliária, na ótica do investimento.

O endereço do sítio é:

https://www.euro-area-statistics.org/bank-interest-rates-loans

O que também torna esta ferramenta muito interessante é que podemos fazer uma análise comparada entre os vários países, visualizar essa informação em um gráfico e ainda descarregar a análise para um ficheiro em “excel”.

O gráfico que mostramos compara o custo do endividamento para as famílias, entre Portugal e França.

Relembramos ainda que o custo do endividamento é uma ferramenta importante para o perito avaliador de imóveis encontrar a taxa de atualização (wacc):

 

-As propriedades de desenvolvimento podem ser estudadas segundo duas óticas: do projeto ou do investimento;

 

-A ótica do projeto é determinante para se prosseguir para a análise na ótica do investimento. Se um imóvel, na ótica do projeto, não for rentável, a ótica do investimento não deverá prosseguir.

 

-As taxas de atualização na ótica do projeto devem, em primeira linha, refletir o mercado. Quer através do estudo de transações quer pelo ajustamento de “yields” de investimentos imobiliários;

 

-Caso não seja possível, podemos então utilizar o CAPM;

 

-Deveremos deixar a WACC para o estudo da propriedade de desenvolvimento sob a ótica do investimento. 

 

Esta visão também é corroborada no livro considerado a “Bíblia” da análise de investimentos: "Análise de investimentos imobiliários", de João Carvalho das Neves, Joaquim Montezuma e Amaro Laia, ISBN 978-972-47-4063-8, da Texto.

 

Reza assim a página 147:

 

“Em termos de financiamento - Se a análise for feita na ótica do imóvel então os fluxos de caixa a considerar são antes das decisões de financiamento. É como se o investimento fosse integralmente financiado por capital próprio, devendo utilizar-se como taxa de atualização o custo de capital sem endividamento. Se a análise fizer na ótica do investidor, então os fluxos de caixa deverão ser após financiamento e após impostos, devendo custo de capital a usar ser o custo médio de capital ou o valor atual líquido ajustado, usando como custos de capital o custo de capital próprio e o custo do capital alheio.”