Avaliação de ativos logísticos: do armazém tradicional ao "last mile"

 

O setor logístico tem sofrido profundas transformações nos últimos anos, impulsionado pelo crescimento do comércio eletrónico e pela necessidade de rapidez nas entregas. Em Portugal, a evolução é clara: se antes predominava o armazém tradicional, localizado em parques industriais e junto a grandes eixos rodoviários, hoje cresce a procura por espaços de last mile delivery, pequenos centros de distribuição próximos dos consumidores finais. Esta mudança reflete-se diretamente na avaliação imobiliária, exigindo novas abordagens metodológicas ao perito avaliador de imóveis certificado.

Caracterização dos ativos

O armazém tradicional caracteriza-se por grandes dimensões (5.000 m² a 50.000 m² ou mais), pé-direito elevado, capacidade de carga nos pavimentos, cais de carga e excelentes acessibilidades rodoviárias. É pensado para armazenagem de longa duração e para fluxos de transporte de grande escala. Os contratos de arrendamento são geralmente de médio a longo prazo, conferindo maior estabilidade de rendimentos.

Já o last mile delivery desenvolve-se em áreas de menor dimensão (500 m² a 5.000 m²), frequentemente localizadas em zonas urbanas ou periurbanas. O fator crítico não é a escala, mas sim a proximidade dos consumidores. Estes ativos privilegiam acessibilidade urbana, estacionamento e rapidez de distribuição. Os contratos são muitas vezes mais curtos e flexíveis, refletindo o dinamismo do setor.

Abordagens de avaliação

• Abordagem de rendimento: Na capitalização direta, os armazéns tradicionais prime apresentam yields mais baixas, enquanto os urbanos (last mile) exigem prémios de risco mais elevados. Nos DCF, a análise dos cash flows futuros é essencial, sobretudo no last mile, com maior rotatividade de ocupantes.
• Abordagem de mercado: útil, mas limitado pela escassez de dados de transações de last mile em Portugal. Muitas vezes requer ajustes de comparáveis tradicionais.
• Abordagem de custo: relevante em ativos de grande escala, mas nos last mile o valor do terreno urbano assume peso dominante.

Fatores que influenciam o valor

• Localização: proximidade de autoestradas no modelo tradicional vs. proximidade dos consumidores no last mile.
• Perfil dos arrendatários e taxa de ocupação: contratos longos reduzem risco; contratos curtos aumentam volatilidade.
• Custo do terreno: mais relevante no last mile, devido à escassez de solo urbano.
• Adaptabilidade: possibilidade de reconversão em escritórios, retalho ou serviços.
• Critérios ESG: eficiência energética e certificações como BREEAM ou LEED já influenciam valores.
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Tendências de mercado

Lisboa e Porto registam forte pressão na procura por espaços de distribuição urbana, num contexto de oferta limitada. A escassez de terrenos adaptáveis ao last mile tem elevado o preço por m² e levado investidores a redesenhar ativos existentes.

No que respeita a yields, observa-se que os armazéns tradicionais prime em Portugal se situam entre 5,5% e 6,0%, enquanto os ativos de last mile delivery apresentam yields mais elevadas, geralmente entre 6,25% e 7,0%. Este diferencial reflete maior risco, menor liquidez e volatilidade acrescida.

O interesse de fundos institucionais e investidores internacionais neste segmento está em crescimento, embora ainda condicionado pela maturidade do mercado português. Em países como Espanha, França ou Alemanha, o last mile encontra-se mais consolidado, servindo de referência para o futuro nacional.

Conclusão

A avaliação de ativos logísticos em Portugal exige hoje uma dupla leitura: a dos armazéns tradicionais, estáveis e associados a contratos longos, e a dos last mile, urbanos, dinâmicos e com risco acrescido. Para o perito avaliador de imóveis certificado, este contexto implica ajustar metodologias, calibrar yields e incorporar variáveis como custo do terreno urbano e flexibilidade contratual.

O futuro da logística está cada vez mais ligado ao last mile delivery, mas os armazéns tradicionais mantêm-se fundamentais para as cadeias de abastecimento. Assim, a avaliação deve equilibrar estabilidade e inovação, captando o valor real de cada modelo logístico.