Ineficiências em relatórios de avaliação imobiliária

 

Acabou de chegar esta semana a revalidação da minha certificação REV, acrónimo de Recognized European Valuer.

 

O exercício de renovação consistiu na análise de dois relatórios de avaliação, um dos quais com a obrigatoriedade de ter um DCF, sigla de Discounted Cash Flow. A análise foi feita por uma entidade insuspeita, de reconhecido mérito e competência, o Presidente do Júri de Exames da ASAVAL, Prof. Amaro Laia.

 

Enumero, de seguida, os dois “pecados” dos relatórios de avaliação que foram objeto de avaliação:

 

-Não existir uma declaração que o relatório de avaliação foi realizado de acordo com as EVS 2020;

 

-Não justificação de alguns parâmetros importantes, como, por exemplo, a explicação da taxa de atualização

 

O parecer veiculado pelo Prof. Amaro Laia faz-me lembrar um artigo que escrevi há algum tempo, sobre uma análise crítica, construtiva, de relatórios de avaliação bancária para a concessão de crédito hipotecário, emitidos por algumas das entidades bancárias a operar em Portugal.

Por questões de deontologia e de confidencialidade, não foram divulgadas as entidades bancárias. O artigo não encerrava qualquer critica a qualquer colega perito avaliador de imóveis, a empresas de avaliação e, muito menos, às entidades bancárias. Pretendia contribuir, humildemente, para que cada vez mais se caminhe para patamares de excelência. 

Existiam algumas deficiências face às normas de avaliação obrigatórias na União Europeia (as IVS- International Valuation Standards e as EVS- European Valuation Standards), que deviamm ser reveladas. Os peritos avaliadores de imóveis devem ter consciência das limitações dos portais de avaliação bancária e devem também arranjar soluções para as contornar.

Muito sucintamente, as deficiências eram estas:

-Confusão entre a finalidade da avaliação e a base de valor ou de mensuração.

É comum nos vários relatórios estar definido como objetivo ou finalidade da avaliação “determinar” o valor de mercado.

Em primeiro lugar, não se “determina”, estima-se. Depois, parece claro que, na maior parte das vezes, o objetivo da avaliação imobiliária é estimar o valor de um imóvel para efeitos de concessão de crédito. De acordo com este objetivo é que vamos escolher a base de valor que, recorrentemente, é o valor de mercado. A definição da base de valor deve ser sempre transcrita.

Acresce ainda que nas conclusões dos relatórios referem-se, em alguns deles, a “Presumível Valor de Transação”, que é irrelevante para o crédito hipotecário (existe no Loan-to-value?) e que, honestamente, não encontramos definido em qualquer norma de avaliação ou decreto.

-Não é definido qual o direito imobiliário a avaliar.

Por muito que esteja subentendido que o direito imobiliário a avaliar é o direito de posse ou de propriedade, este deve ser explicitamente declarado no relatório de avaliação. Caso contrário, podemos estar a falar de direito de superfície ou usufruto, que são outro tipo de direitos imobiliários.

-Indicação que a avaliação é realizada no pressuposto de áreas e usos adotados de acordo com projetos aprovados, comunicados pelos clientes.

Os colegas avaliadores quando avaliam com base em pressupostos indicados pelos clientes, ainda que sejam projetos aprovados, concluem que a base de avaliação foi o “valor de mercado”. Pode constiruir um erro, pois neste caso estão a avaliar com a base de valor “valor de investimento”, que representa o valor que um imóvel tem para o proprietário ou cliente. Devemos ter o cuidado de verificar se o projeto aprovado corresponde à máxima e melhor utilização ou à máxima “produção” do solo, conforme utilizemos as IVS ou as EVS e declarar, obrigatoriamente, um pressuposto neste sentido.

-Indicação, no método comparativo de mercado, de valores para varandas e terraços

O método comparativo de mercado deve sustentar-se em evidências de mercado. Tanto quanto seja do nosso entendimento, só se arrendam varandas em visitas do Papa ou em festejos dos títulos de campeão de cada um dos nossos clubes. Não devem ser atribuídos valores de mercado para varandas ou terraços, devendo estas partes do imóvel constituírem-se como fatores de homogeneização.

-Não apresentação das tabelas de homogeneização.

Na verdade, muitas vezes não é realizada homogeneização nem apresentada a competente tabela, apresentando-se uma simples média do valor unitário obtido. Não existe transparência na informação produzida.

-Utilização do método do custo em detrimento do método do rendimento.

Não nos cansamos de referir que o método do custo só deve ser utilizado para a estimativa do valor de imóveis especializados ou raramente transacionáveis. 

Mas sabemos que o método do custo dá muito jeito para estimar o valor para seguro!

-Não verificação das estruturas de custo, no método do custo.

A estrutura de custos deve ser verificada. Não se pode aceitar que o valor do terreno possa pesar 50% no valor a novo.

Sabemos que as deficiências apontadas podem não ser resultado da ação dos peritos avaliadores ou das empresas de avaliação, mas imposições das entidades bancárias. No entanto, quem assina os relatórios são os peritos avaliadores e as entidades avaliadoras para quem estes trabalham. Portanto, são, solidariamente, os responsáveis se alguma coisa correr mal!

Aconselhamos, nestes casos, que os peritos avaliadores submetam nos portais, em conjunto com os outros documentos, declarações em que refiram as inconsistências com as normas sobre as quais estão a avaliar e também com a Lei 153/2015.